Нормативная база обследования зданий
Сталкиваясь с обследованием зданий, зачастую заказчик не знает, что должно содержаться в техническом заключении: он читает выводы и затем, руководствуясь ими, отдает заключение в проектную организацию, где выясняется, что выводы сделанные в результате обследования здания голословные. Поэтому напишем по порядку, что необходимо выполнить при обследовании здания, или строительной конструкции.
Во-первых, обследование зданий и конструкций регламентируется ГОСТ31937-2011. Есть еще СП 13-102-2003, но на первой странице читаем, что данный свод правил является рекомендованным к применению. Кроме этого есть еще большое количество ГОСТ и СП, которые описывают методики обследования отдельных конструкций (например, свай, ростверков, отдельно стоящих стен и т.д.). Для того, чтобы удостовериться в соответствии строительного проекта государственным нормам и правилам строительства, проводится экспертиза соответсвия градостроительным нормам а также оценка соответствия требованиям нормативно-технической документации.
Во-вторых, что бы ни было написано в ГОСТах и других документах, всегда есть такая оговорка, что главным документом в обследовании является техническое задание от заказчика. Потому начинается любой проект именно с технического задания. Разработка строительного технического задания — совместная ответственность заказчика и проектировщика. Оно должно не просто констатировать факт необходимости обследования, а четко формулировать цели, задачи и конкретные вопросы, на которые должен ответить специалист.
Типы обследования: от осмотра до комплексного анализа
Теперь пройдемся по основным пунктам обследования, обследование, как диктует нам ГОСТ, может быть: предварительным (визуальным), детальным и комплексным.
Предварительное обследование
Предварительное обследование здание, это по сути дела — осмотр. Фотофиксация дефектов, установление аварийных участков, определение деформаций, определение положения в застройке. Ничего другого предварительное обследование не предполагает. К сожалению многие комплексные обследования здания выглядят, как осмотр.
Детальное обследование
Детальное (инструментальное) обследование здание обязательно включает в себя: измерение необходимых для выполнения целей обследования геометрических параметров здания (толщины стен, перекрытий, и т.д.), инструментальное определение параметров дефектов и повреждений (прогибы, трещины и т.д.), определение параметров материалов основных конструкций элементов (неразрушающий и разрушающий контроль кирпичной кладки, бетона), определение реальных эксплуатационных нагрузок и воздействий, определение реальной расчетной схемы здания, определение расчетных усилий в несущих конструкциях, поверочный расчет несущей способности конструкции (т.е. по сути это самая важная часть обследования, которая дает понять способно ли данной здание функционировать или его срочно нужно признавать аварийным и проводить мероприятия по усилению). В результате проведенных выше мероприятий, должны быть установлены причины разрушений если таковые имеются и рекомендованы мероприятия по их устранению. Здесь нужно отдельно отметить, что без инструментального контроля, измерений и расчетов невозможно установить реальные параметры несущей способности здания.
Так как любое здание имеет фундамент, то в первую очередь необходимо провести визуальное обследование фундамента, особенно важно в случаях, когда результатом обследования должно явиться заключение о проведении реконструкции, перепланировки, пристройки, надстройки здания. В обследование в обязательном порядке включаются чертежи шурфов.
Комплексное обследование
Комплексное обследование — это наиболее полный и всесторонний анализ технического состояния объекта. Его ключевая цель — не просто оценить несущую способность конструкций, как при детальном обследовании, а получить полную картину жизнеспособности здания как единой системы. Такой подход необходим для принятия стратегических решений о капитальном ремонте, реконструкции, изменении функционального назначения или для объективной оценки рыночной стоимости объекта.
Помимо всех этапов детального (инструментального) обследования конструкций, эксперты в обязательном порядке анализируют следующие системы и показатели.
Оценка инженерных систем (сети и оборудование):
- Электроснабжение: Проверка состояния кабельных линий, электрощитового оборудования, заземления, соответствия нагрузкам и современным нормам безопасности (ПУЭ).
- Водоснабжение и водоотведение (канализация): Диагностика состояния трубопроводов (коррозия, засоры), запорной арматуры, сантехнического оборудования, работы насосных станций.
- Отопление и вентиляция (ОВиВ): Анализ эффективности работы котельного оборудования, радиаторов, воздуховодов, вентиляционных установок, соответствия воздухообмена санитарным нормам.
- Кондиционирование: Проверка работоспособности и эффективности систем кондиционирования.
Оценка теплотехнических показателей (энергоэффективность):
- Проведение тепловизионного обследования фасадов, кровли, оконных и дверных заполнений для выявления скрытых мостиков холода и зон промерзания.
- Расчет фактического сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций (стен, перекрытий).
- Оценка общего уровня энергетической эффективности здания и разработка рекомендаций по его повышению для снижения эксплуатационных затрат.
Оценка звукоизолирующих показателей (акустический комфорт):
- Измерение уровня воздушного и ударного шума между помещениями и с улицы.
- Проверка соответствия фактической звукоизоляции строительных конструкций нормативным требованиям.
- Выявление причин повышенной слышимости и рекомендации по звукоизоляции.
Итогом комплексного обследования становится сводный технический отчет, который объединяет: заключение по конструкциям (фундамент, стены, перекрытия) с расчетами несущей способности, отчеты по каждой инженерной системе с протоколами замеров и оценкой остаточного ресурса, тепловизионный отчет с термограммами и анализом теплопотерь, акустический отчет с результатами замеров шума, комплексные выводы и приоритетные рекомендации, которые ранжируют необходимые мероприятия по степени важности, срочности и капиталовложений, давая заказчику четкий план действий на годы вперед.
Таким образом, комплексное обследование — это инвестиция в безопасность, экономичность и долгосрочную ценность объекта, позволяющая избежать непредвиденных затрат и системных кризисов в будущем.